住宅ローン払えない!そんな時どうする?

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住宅ローンが払えない場合の対処法を詳しくご紹介

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この当サイトは住宅ローンが払えない人を対象に、住宅ローンを滞納したらどうなるのか、また、その対策としての不動産の売却について紹介しているサイトです。

 

元不動産屋に勤務していた管理人が、競売にかけられない為にやっておく事など、住宅ローンの返済で困った時にすぐにやるべきことを紹介しています。

 

念願のマイホームを手に入れても、その後、病気やお勤め先の事情で収入が安定しなくなってしまったりして住宅ローンが払えないという事態になることがありますね。
返済日が近くなって困っている人もいるかもしれません。

 

まず、やってはいけないことからお話ししていきましょう。

 

何もしないで、住宅ローンを滞納してはダメです。

 

「1回くらいならいいんじゃないか?」と思っているとしたら、大間違いです。
金融機関は大きな組織で動いているので、容赦なく、滞納1のフラグが立ちます。こうなると、滞納がなければできる選択肢がなくなってしまうのです。大きなダメージになりますよ。

 

住宅ローンを滞納する前に、金融機関に相談して、返済期間を延ばして月々の返済額を下げてもらったり、ボーナス払いを止めることができないか相談してみてください。

 

とにかく、住宅ローンの滞納という状態になるのをできるだけ避ける必要があります。
その場合は、まずは、生活費にどのくらいのお金を費やしているかを計算して、出費を減らしていくことが大事だと思います。今までよりも生活水準を下げなければいけないかもしれませんが、マイホームを手放したくなければ、生活を簡素にすることが必要になります。

 

住宅ローンが払えないで滞納するのがダメといっているのは、常識や世間体だけではありません。
先ほども書きましたが、滞納すると、あなたにとって、今後の展開が確実に不利になります。

 

例えばですが、たった1回の滞納のために、

  • 金利の負担が少ないローンに借り換える
  • 別途ローンでつないで返済する

など、本来なら取れるべき方法が使えなくなります。
住宅ローンは借入の金額が大きいので、今払えないとしても、低金利の住宅ローンに借り換えて返済期間を長くすれば毎月の負担がかなりかわるのです。
それだけで払えないが、払えるに変わる可能性もありますよ。今は、マイナス金利の影響もあって長期返済のローン金利はかなり下がっているので、住宅ローンと返済方法を見直すにはいいタイミングです。

 

ところが、滞納したら「払えない」のを白状していることになりますから、住宅ローンの見直しどころではなくなります。払えない人に人にお金を貸す金融機関はありませんから。

 

また、もし、今月だけが苦しくて、来月以降は返済の見込みが立つなら、審査が簡単ですぐに借りられるカードローン借りて返済しておくというのもひとつの手段です。ローンの上乗せをすすめるわけでなくてあくまでも返済の目途が立つならの話です。滞納すると信用がなくなりますから、普通なら通るはずのカードローンでさえ審査を通すことができなくなるからです。
住宅ローンが払えないという状況に、早く対策するほどあなたにとって有利な選択ができます。

 

 

住宅ローンの滞納を続けるとどうなるのか?

住宅ローンが払えない状況が続くと、金融機関から督促状や催告状が届くようになります。いわゆる滞納です。
最終的には、競売という形になるのですが、いきなり競売となることはありません。ですが、競売手続きに入られると普通では家を取り戻すのは不可能です。

 

また、競売されると住宅ローンがなくなると勘違いしてる人も多いのですが、自己破産をしないかぎり、住宅ローンは残ります。そして、残った債務に対しては支払い義務が継続します。

 

今よりも苦しい状況になりますよ。
できれば、ここまで不利な状況になる前に、住宅ローンが払えない状況を客観的にみて対策を講じたいものです。

 

金融機関への対応

早いと3か月、遅くても6か月、住宅ローンを払えない状態が続くと競売の手続きに入られてしまいます。
住宅ローンの滞納期間ごとに、適切な対処法を確認しておきましょう。

 

住宅ローンの滞納期間1〜3ヶ月

それまで毎月きちんと住宅ローンを返済していたのに、失業や他の事情で返済が滞ってしまうこともあるかもしれません。
住宅ローンを1〜3ヶ月滞納すると金融機関から督促状や催告状が届くようになります。

 

督促状が届いたら、借入先の金融機関にすぐに連絡するのが最善です。返済が困難な理由や今後の返済計画についてきちんと説明して、返済の方法を変更してもらえるように交渉してみてください。2カ月滞納していたものの交渉して返済スケジュールを変更してもらえたという方もいます。

 

もし、督促状が届いても放っておくと今度は勧告状が届きます。勧告状は最終的な警告なのでこれを無視していると家は競売にかけられてしまいます。ですから、督促状が届いた時点で金融機関に相談することは大事なことです。

 

勧告状が届いてからの相談だと、交渉が難しくなりますが、何もしないなら確実に家を失いますので、金融機関に謝罪したうえで、返済方法の変更などの交渉をあきらめずにしてみてください。

 

住宅ローンの滞納期間4〜6ヶ月

住宅ローンの返済を滞納していて、督促状も無視しているとやがては住宅を手放さなければならなくなります。都市銀行や信用金庫などから借りている場合は、3ヶ月滞納すると競売手続きへ進めるケースが多く、住宅金融支援機構から借りている場合は、6ヶ月滞納して放置しておくと競売手続きになります。

 

最終通告書が届くと競売にかけられてしまうので、その前に、金融機関に連絡してください。最初に督促状が届きた時点で、金融機関にリスケジュールを申し込むのがベストですが、すでに4〜6カ月滞納しているとしてもあきらめずに、専門家に相談し金融機関との交渉を行ってください。

 

住宅ローンの滞納期間6〜9ヶ月

6〜9ヶ月の間住宅ローンが払えないで滞納が続くと、「競売開始決定通知書」が裁判所から郵送されてくる可能性があります。これは、裁判所が競売の手続きを開始したことを示す通知書です。競売開始決定通知が届くと、それから6ヶ月〜10ヶ月後には落札されます。

 

落札されれば、退去しなければなりません。「競売開始決定通知」のあと、裁判所は「期間入札決定」をします。これは、入札の期間を決めることで、1週間〜1ヶ月ほどが入札期間となります。入札期間が決まると、入札の開始日を知らせるための「期間入札決定通知」というのが送られてきます。

 

住宅ローンの滞納期間9〜10ヶ月

住宅ローンを9〜10ヶ月滞納していて金融機関に何も連絡していなければ、「競売開始決定通知」が送られてきます。この通知書が送られてきてから、1,2カ月たつと、裁判所執行官が現況調査に来ます。
これは法律に基づく調査なので、債務者が家のカギを開けようとしない場合でも、執行官は鍵を開けて、住宅の中に入って写真撮影などをすることができます。

 

この調査や不動産鑑定士による価格査定に基づいて、競売不動産の基準価格が決定されます。競売では市場価格の約6割で売却されることもあり、競売で返済しきれなかった残りの住宅ローンは、一括で返済しなければなりません。

 

住宅ローンの残債を一括で返済ですよ?できますか?

 

実際、住宅ローンが払えないのを放置して、無視していて、この段階になってやむを得ず、自己破産の手続きをする方も多いです。
自己破産が悪いとはいいませんが、もっと前向きに対処していれば・・・と思います。

 

知っておきたい3つの法的な対策

 

今までで、競売という言葉と、任意売却という言葉がでてきました。
このような状況になる前に、住宅ローンが払えない状況になった段階で、金融機関に相談して、返済を組みなおして対応するのがベストですが、それができない場合にはどうしたらいいのでしょうか?
やむを得ない場合には、自ら進んで法的な手段を講じてできるだけ不利な状況にならないように対応していく必要があります。

 

法的な対応方法としては、まず次の3つを知っておきましょう。

 

個人再生

生活費の面で事態がもっと切迫しているものの定期的な収入があるという場合は、個人再生という方法があります。
住宅ローンはそのまま残りますが、住宅ローン以外の債務を最大9割カットする事ことが可能です。住宅は手放さずに経済的にもすこしゆとりを持てるようになります。
今のままでは、住宅ローンが払えないけれど、他の支払いが少なくなれば払っていけるという場合には有効な選択肢です。

 

任意売却

もし、個人再生をしても、住宅ローンの返済ができないような状況なら、任意売却という方法があります。
任意売却は、相場の1割減程度の価格で売却できる場合が多いので、競売にかけられてしまうよりは、有利な方法です。
任意売却なら転居費用などの交渉もすることができます。ただし、任意売却で住宅を売却してもローンが残ったら引き続き返済が必要です。
そのため、住宅ローンの残債をできるだけ減らすように、できれば、プラスになるように上手に売却するのがベストです。

 

自己破産

もし、住宅ローンも含めてすべての借金を帳消しにしたい場合は、自己破産の手続きをとることができます。幾らかの財産以外はすべて失いますが、返済から解放されて一から出直すことができます。
ただし、住宅ローンが払えなくて前向きに自己破産を選択したのなら仕方がないことですが、競売にかけられてローンの残債が払えず自己破産・・・というのは避けたいものです。

 

いちばん避けたいのは、受け身で自宅を競売にかけらえることです。
何もいいことはありません。できれば、任意売却という手段でなんとかしたいものです。

 

任意売却というと、ネガティブなイメージを持つ人もいますが、自分で選択することで、できるだけ家を高く売るという対策をとることができます。家が高く売れれば、住宅ローンの残債が減るわけで、競売にかけられるよりもはるかに有利な条件で家を手放せます。

 

競売の手続きに入られると、誰に売れるか、いつ競売にかけられるかをコントロールすることはできません。今後の生活を考えるととても不利な状況になります。

 

ですから、競売開始決定通知が届いたらすぐに、任意売却の手続きをして競売で落札される前に、住宅を売る必要があります。競売にかけられる場合はよりも任意売却のほうが高く売れるので、住宅を失ったとしても、その後の返済が容易になるのですぐに手続きをしてください。
これが、任意売却が行える最後のタイミングになります。場合によっては間に合わないこともあるので、「競売開始決定通知書」が送られてきた時点で任意売却の手続きをする必要があります。

 

いづれにしても重要なのは、あなたの家の価値を知ることです。

 

私は不動産会社に勤めていて、中古住宅も取り扱っていましたが、ご自身の財産の価値がわからない人が多すぎます。
そして、家の価値がわからないで不利な状況になってしまう人が多いです。

 

家の価値とは、どれくらいの金額で売れるかということです。
いくらで売れるかがわかれば、住宅ローンを払えないで競売にかけられるのがどれほどの損失なのかよくわかりますよ。

 

家を高く売って住宅ローンを返済しよう!

任意売却をするにあたっても、家を高く売ることが今後の負担を減らしていく鍵となります。
そのため、単純な話、家を高く売ってくれる不動産会社を選ぶことが肝心です。

 

家を売るにあたって重要なことは、査定は複数の買取業者に依頼することです!!一社だけに依頼しても、その金額が高いのか安いのかがわかりません。

 

買取業者が大手だからとか、近所で信頼性があるからなどの理由で一社だけにしてしまうと、複数の買取業者に依頼した人に比べて100万円単位で差が出てしまうことがあります。
任意売却で家を売るなら、高く売れるにこしたことはないので、一番高い査定額を知っておいたほうがいいのです。

 

全国1000社以上の買取業者が参加しているインターネット一括査定を利用すると、最大6社の査定額を比較することができます!

不動産一覧

>>今すぐ無料一括査定をしたい方はコチラ

 

下記は、複数に依頼した人と、一社だけに依頼した人との違いです。

 

 

Aさん/築年数15年/東京都 一戸建て/一社だけに依頼

 

複数の不動産屋を回る時間がなく、近所で信頼性のある不動産屋に査定を依頼。

希望額

査定額

実際に売却した金額

3000万円

2600万円

2630万円

女性06

 

Sさん/築年数20年/東京都 一戸建て/複数に依頼

 

インターネットの一括査定を利用して、4社に依頼。
出てきた価格をを比較して、一番高額を提示してくれた業者に依頼。

希望額

1社目の査定額

2社目

3社目

4社目

実際に売却した金額

3000万円

1800万円

2600万円

3200万円

3000万円

3250万円

 

チェック

AさんとSさんは住んでいる地域も近く、間取りもほとんど変わりませんでした。Sさんの方が築年数が5年長いにもかかわらず、インターネットの一括査定を利用したことにより高く売ることができたのです。

 

一括査定を利用すると、こちらから不動産屋に出向いたり連絡する必要もなく、一度に複数社から無料で査定をしてもらえます。複数社に査定をしてもらうって価格を比較することができるので高額で売却することが可能になるのです。

 

不動産業者選びで知っておきたいこと

一括査定をして見積もりを比較すると、不動産業者をいくつかピックアップすることができます。
その後、不動産会社に訪問査定してもらうことになりますが、この時に注意したいポイントをお話ししておきます。

 

訪問査定では、大体の査定額が分かりますが、なぜそのような額になったのかを確認することはとても大事です。詳しく聞いてみてください。また、その金額で売れる可能性はどれくらいなのかも聞いてみてください。

 

信頼できる担当者であれば、近隣の取引事例や法規制、市場動向に基づいてきちんと説明してくれるはずです。具体的な説明がなく査定額を提示するだけの不動産会社はやめておいた方がいいですね。

 

男性01

その不動産会社の担当者が不動産の知識が豊富で、地域の情報に精通していて売り主の意向もくんでくれるなら信頼できると思います。

任意売却の場合には、状況からして猶予がありませんから、信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。

 

不動産会社を通して家を売るとなると、広告にかかる費用を負担するのかとか、不要な家具・家電は処分しないとダメかとか、売却した年の固定資産税はどうなるか、購入希望の方は、いつ見学に来るかなどいろいろと細かいことも心配になるかもしれません。そういうことも遠慮なく質問して丁寧に答えてくれる不動産会社なら信頼できると思いますよ。

 

内覧時の印象をよくする為に家を掃除する

掃除

不動産屋が決まると、物件の購入希望者が内覧に来ますので、内覧に来る前に、家をきれいに掃除しておきます。

 

また、余計な荷物は片付けてなるべく部屋が、すっきりと広く見えるようにします。また、花などを飾るだけでも印象がだいぶ良くなりますね。それから、買う方としては、住人の印象も気になりますので、きちんとした服装で丁寧な応対をするほうがいいと思います。

 

質問にも正直に答えて、また見ただけでは気づかないようなアピールポイントがあれば、話すのもいいですね。ただし、あまりしゃべり過ぎは逆効果なので控えめにしましょう。

 

消臭

それから、ペットなどを飼っていたりタバコを吸っていたりすると部屋に匂いが染みついていますので、内覧前には必ず換気をして、いやなにおいを消しておきます。

 

自分では気がつかなくても、よそから来た人にはすぐにわかるので換気は必ずしておいた方がいいと思います。
家を高く売りたければ、不動産屋に任せっぱなしではなく、自分たちもいろいろと努力することが必要ですね。

 

築年数はどれくらい価格に影響する?

査定価格を決定するのに考慮される1つの点は築年数ですね。

 

マンション

マンションの場合は、築年数15年までは、査定額は、1年につき1.5%低くなります。また、さらに築年数16年〜20年では、1年毎に−2.0%、築年数21年以上では 1年毎に−2.5%になるということです。こう考えると、築年数15年以内で売却したほうが有利ということになりますね。

 

戸建て

指差し男性

戸建の場合は、築年数が古くなるに従って徐々に価格が安くなりますが、築年数が20年を境に、建物の査定価格の下落は少なくなります。

 

また、築20年の戸建でも築30年超の住宅と変わらないような場合なら、査定額はどうしても低くなりますね。逆に、築20年でもきちんと管理されていて、20年経過しているとは思えないような物件なら査定額も年数の割には高くなるでしょう。

 

ですから、築年数によって自動的に査定価格は低くなるということはないようです。中古住宅を購入する場合でも、そのことを念頭に置いて築年数だけにこだわらず、実際の物件の状態を詳しく調べることが必要になります。

 

値切り交渉は応じるべき?

家の売買に関しては、購入する側はなるべく安く買いたい、売る側はなるべく高く売りたいというのが心情ですね。中国では、何かを購入するときは値切るのが普通なので、家を購入するときにも必ず値切ります。売る方もそれを見越して、金額を高めに設定しているということがあります。

 

日本では、もし自分が売る側になった時、購入希望者が値切り交渉をしてきたら応じるべきでしょうか?

 

値引き交渉

もし、自分がこの価格で売りたいと思っていたのに、200万円安くしてくれたら買うという人が現れた場合、売る気にはなれないかもしれません。ただ、もう少し待てば希望の価格で買ってくれる人が現れるかもしれないと思ってずっと売らないでいると、時間がどんどん過ぎて、「なかなか売れない訳あり物件?」というレッテルを貼られてますます売れなくなるかもしれません。

 

ただ、だからと言って、内覧に来た相手の値引き交渉にすぐに応じてしまうのもリスクがあります。実はそれほど買う気もないのに、値引き交渉をしてくる人もいるからです。値引き額が許容範囲内であるとしても、値引き交渉は、買付証明書や購入申込書を受け取ってから応じるのがいいといわれています。そうすれば、少なくとも買う気のない内覧者に振り回されるということを避けられますね。

 

リフォームした方が高値で売れるのか?

住宅ローンが払えない状況でリフォームを考える人はいないと思いますが、よく聞かれる質問なので記載しておきますね。
自宅を売るときにリフォームしてから売った方が高く売れるかなと思うことがあります。しかし、元不動産屋の管理人から言わせてもらうと答えはNOです!ハウスクリーニングは有効だけれどリフォームはオススメできません。その理由を教えますね。

 

実はリフォームしたとしても買い手側の希望に合っていなければムダになってしまうことが多いからです。

 

部屋

特にキッチンや浴室は、買い主の好みが強く出る場所なので、お金をかけても、買い手の好みに合っていなければなかなか売れないということもあります。また、リフォームにお金をかけた分が査定価格にプラスされるとは限らないので、売却前のリフォームは必要ないです。

 

ただ、室内のクロスの隅にカビが発生していて見た目も不潔な感じがするとか、床がカーペットである場合は、リフォームをするほうが高く売れるということもあります。
とはいえ、結論をいえば、どうすれば一番いいかを不動産会社に相談してみてください。
お金に余裕がない状況で、自己判断で動くのはよくありません。

 

住宅ローンの残債をいかに減らすかが重要

 

住宅ローンが払えない時にまず考えて欲しいのは、ローンの負担を減らすことです。
繰り返しになりますが、強制的に競売にかけられても、任意売却で売ったとしても、ローン残債は返済を続けないといけません。

 

それならば、同じ家を手放すのなら高く売る選択をするのが正解です。

 

競売は、任意売却と比較して取引価格が10%〜25%ほど低いと言われています。
つまり、それだけ多くローンが残る可能性があるとういことなのです。

 

家を取られて、さらにローンが多く残るのなんて嫌ですよね?
繰り返しになりますが、住宅ローンが払えない状態で滞納を続けて得なことはひとつもありません。今すぐできる対策をとっていくことをおすすめします。

 

売却するときの注意点としてまず挙げられるのは、自分の家はどのくらいで売れるものなのかを把握しておくということです。これは、オンラインの一括査定サイトを利用しその後、訪問査定をしてもらうことで知ることができます。

 

また、仲介してくれる不動産会社は慎重に選ぶ必要があります。不動産に関する専門知識や経験のある不動産会社に依頼してください。訪問査定の時に査定額その他についていろいろと質問すれば、経験のある信頼できる業者かどうかがわかります。

 

複数社の訪問査定を受けてから仲介業者を決めるのがベストですね。また、不動産会社を決めたら自分の家の状態について正直に話すのも大事なことです。欠陥があるのにだまっていると、その後契約解除や違約金、損害賠償の請求なども起こりえるので誠実に対応しましょう。

 

それから売却に際しては「不動産の権利証」も準備しておく必要があります。不動産の権利が共有名義になっている場合は、売却に関して共有者と事前に十分話し合っておいてくださいね。

 

家を高く売って住宅ローンを減らすための留意点

住宅売却の諸費用計算

家を売ると当然売却代金が入ってきますが、売却する際に幾らかの費用を払う必要もあります。

 

売却時にかかる費用としては、売買契約書に貼る収入印紙代金、仲介手数料、引っ越し費用などです。場合によっては抵当権抹消費用、譲渡所得税がかかります。

 

まず、印紙代ですが、売買価格によって差があり1000円〜30000円になります。売買価格が5000万円を超え1億円以下であれば印紙代は30000円です。仲介手数料は売買価格が200万円以下の部分は100分の5 、200万円を超え400万円以下の部分は100分の4、売買価格が400万円を超える場合は売買価格×3%+6万円になります。抵当権抹消費用は、自分ですれば数千円ですが弁護士などに頼むと2,3万円かかるようですね。

 

譲渡所得税は、買った時よりも売った価格が少ない場合と、譲渡所得が3000万円以下ならかかりません。譲渡所得税がかかる場合は、所有年数によって税率が変わり、所有年数が5年以下の土地・建物なら所得税と住民税 で合計39%になります。5年を超えていると税率は20%になります。

 

家を売るときはお金が入ってくるだけではなく、このような支出もあります。住宅ローンが払えないという状況下では、支出を把握しておかないと後々に困ったことなりかねません。その分も細かく計算して準備しておく必要があります。

 

家を売るときににかかる税金を把握する

個人が土地や建物などを売却した場合は、「譲渡所得」として給与所得や事業所得などの他の所得と分離して、所得税や住民税が課税されます。もし、「譲渡所得」がマイナスであれば課税されません。つまり買った時よりも安く売却した場合は税金はかからないんですね。

 

「譲渡所得」は譲渡収入金額−(取得費 + 譲渡費用)で求めることができます。この「譲渡収入金額」は土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金取得費などです。「取得費」は、土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額あるいは、譲渡収入金額×5%の金額になりますが、これらのうち、どちらか大きいほうの金額となります。「譲渡費用」は、売却するために直接かかった費用のことです。「譲渡所得」を計算してもし、3000万円以下なら税金はかかりません。

 

課税譲渡所得 は 「譲渡所得」から特別控除を差し引いたものとなります。税額は、課税譲渡所得 × 税率で計算されますが、税率は対象となる不動産の用途や所有期間によって違ってきます。たとえば所有期間が5年以下の土地・建物で居住用の場合なら所得税30% 住民税 9%で合計39%になります。

 

こういうわけで、購入時よりも安く売った場合と「譲渡所得」が3000万円以下である場合を除き、不動産を売るときには税金がかかるというわけですね。

 

住宅ローンが払えない時にやるべきことのまとめ

住宅ローンが払えない場合には、早めに対策をしていくことが必要です。滞納を続けても何もいいことはありません。
まず第一に、金融機関に連絡して返済方法の見直しをすること、それでも対処できない場合は、任意売却を検討することです。滞納を放置しておいて、競売にかけられると任意売却よりも不利な状況でローンの残債が残る可能性が高いです。ローンに残債が残ると家がなくても返済していかなくてはいけません。

 

ローンの残債を減らすためには、ローンが残っている住宅を高く売る必要があります。
そのための不動産業者選びの手段のひとつが不動産の一括査定です。信頼できる不動産業者を見つけられれば、前向きな解決の糸口となるでしょう。
住宅ローンが払えない場合の対処法として、不動産売却をおすすめいたします。

 

 

 

 

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